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青岛出台集约用地20条 探索实行差别化用地政策 2019-10-30 17:54:35   阅读3896

近日,青岛市政府发布了《关于进一步加大节约集约用地力度促进优质发展的意见》,内容如下:

为了进一步加大本市节约集约用地力度,促进经济社会优质发展, 根据有关法律法规和省政府《关于实施建立节约集约用地示范省的意见》(鲁政办发〔2018〕8号)及省政府办公厅《关于节约集约用地确保重大项目建设的意见》(鲁政办发〔2019〕90号)等文件的要求,结合实际情况,现提出以下意见。

一、规划引导和加强新增建设用地控制

(一)充分发挥土地和空间规划控制的导向作用。对深圳而言,国土空间规划的编制和实施应充分体现节约集约用地的理念,以较少的新增建设用地指标支持新经济增长,实现“产业扩张、功能完善、土地集约利用、市民宜居”的目标。在编制国土空间规划时,应根据城市的综合承载力,科学确定城市的定位、功能目标和发展规模。在主体功能区规划的基础上,划定生态、农业、城市空间和生态保护、永久性基本农田和城市发展的红线。优化城乡土地利用布局,引导产业向园区和经济功能区集中,人口向城镇和社区集中,耕地向适度规模经营集中。

(二)尽快实现控制性详细规划审批结果的全覆盖。市自然资源规划部门应当指导各区(市)、青岛西海岸新区、青岛高新区(以下简称区(市))加快编制高质量控制性详细规划,体现节约集约用地、多功能兼容和复合利用的要求。截至2019年10月底,各区(市)规划建设用地范围内的控制性详细规划审批结果应全部覆盖,为项目落地提供及时有效的规划支持。根据目前的财务制度,从2020年开始,市自然资源和规划部门将负责制定市南区、市北区和李沧区的控制性详细规划。相关准备费用将按规定纳入土地储备费用,其他区(市)可参照实际执行。

(3)广泛宣传规划成果。区(市)自然资源和规划部门在编制各种规划时,应积极征求公民和企业的意见,确保规划的科学性、合理性和可操作性。规划结果一经批准,应以新闻稿、媒体发布、特别宣传等形式广泛宣传和公布。,使更多的公民和企业能够了解规划并参与规划,为公民购买自有住房、企业投资和吸引投资提供支持,并更有效地监督规划的实施。

(4)引导项目顺利着陆。创新工作模式。在项目招商谈判阶段,自然资源规划部门应提前介入,提供土地空间规划和产业布局咨询服务,进行选址,为项目顺利实施创造前期条件。引导项目优先使用未供应和未利用的土地,实施“土地招商”。

(五)加强新建设用地计划的保护。新的建设用地计划将由市政府统一管理,并在全市范围内进行分配。优先保障重点发展领域和重点项目、能源、交通、水利等重大基础设施建设项目、扶贫项目和民生项目用地。新增建设用地市级统一配置计划中,不少于15%留作优质工程急需用地。

严格执行自然资源部关于完善“建设用地增减挂钩”工作机制的要求。在发布新的建设用地规划时,未利用和未利用的建设用地消化量将作为重要的计量指标。如果任务不能如期完成,新的建设用地计划将减少20%,减少后的新建设用地计划将纳入市政府总体布局。同时,除国家、省、市重点项目和民生保障项目外,相关土地利用审批事项应当暂停,直至任务完成。

二、优化配置,促进产业节约和土地集约利用

(6)提高工业用地门槛。严格执行《禁止土地供应目录》、《限制土地供应目录》、《山东省建设用地控制标准(2019年版)》和各项建设用地标准。严禁向违禁工业项目供应土地,继续停止向高档别墅、高尔夫球场等建设项目供应土地。严格控制限制工业项目用地供应。

建立工业项目的指标控制体系。国家开发区新增工业用地平均投资强度不低于380万元/亩,平均每亩税收不低于30万元/亩。省级开发区新增工业用地平均投资强度不低于300万元/亩,平均每亩税收不低于20万元/亩。其他工业集中区新增工业用地平均投资强度不低于240万元/亩,平均每亩税收不低于15万元/亩。国家级开发区投资7000万元以下、省级开发区投资5000万元以下、其他工业集中区投资3000万元以下的项目原则上不再提供新的建设用地,土地需求将通过挖掘现有存量潜力来满足。上述指标将根据价格指数每三年调整一次。符合《青岛市人民政府关于印发青岛市创建和促进重点产业集群三年行动计划(2019-2021年)》的通知(郑晴字〔2019〕第9号)规定条件的项目,按通知要求执行。

(七)建立土地“大储备”机制。逐步拓宽土地储备渠道,扩大土地储备存量,将依法收回的全部国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、征收审批和征收手续的土地以及依法取得的其他土地纳入政府储备。鼓励储备机构通过招标委托信誉良好的企业对一定区域内的国有建设用地和农村集体土地进行统一拆迁、安置、补偿和配套基础设施建设等土地整理工作,形成集中连片的储备地块。对于集中连片储备的土地,应制定统一的地价,明确集体土地征收和国有建设用地征收的补偿标准,实现相同的地价。市土地储备机构可以跨本市行政区域储备土地,并根据项目用地情况合理分配土地出让收入。市土地储备机构应当根据国民经济和社会发展规划、土地空间规划、产业规划等情况。,协调和指导区(市)政府编制三年滚动土地储备计划,科学制定年度土地储备计划。

(八)探索实施差别化土地利用政策,支持新兴产业发展。新工业用地(m0)主要是指整合研发、创意、设计、中试、无公害生产和配套生产生活服务设施等新工业功能的土地。通过规划合理布局,合理配置建设用地,引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点产业和重点企业配置。新工业用地的具体政策由市自然资源和规划部门另行制定。

(九)鼓励建设多层标准厂房和高层厂房。鼓励企业租赁、购买和改造现有工业标准厂房,解决生产经营场所。确需新建的,应当选择集中连片、存量较多的建设用地,按照集中布局、集约用地、产业集聚的要求建设多层工厂。原则上,新建工业用地容积率应达到1.5以上,新建厂房不应低于3层,满足安全生产和环境保护的要求。有条件的,鼓励建设高层厂房。除生产安全、工艺流程等有特殊要求的项目外,不得修建单层厂房。工业项目内没有集中绿地,绿地率一般不超过15%。多层标准厂房和高层厂房不征收地价。

(十)鼓励租赁住房建设。鼓励工业集聚区、经济功能区等周边地区的农村集体经济组织在符合土地和空间规划、所有权明确的前提下,自行或与国有企业合作,利用集体建设用地建设租赁住房。出租房屋只能出租,不得出售或出租出售。坚决杜绝变相开发房地产或建设小产权房。

三、挖掘潜力,提高土地利用存量效率

(十一)加快处置已批但未供应的土地。各区(市)政府应制定已批准但尚未供应的土地年度供应计划,以有效增加供应。对已批准但未供应的零星地块,区(市)政府应确定土地主体,并“打包”土地供应手续,完成2019年前批准但2020年前未供应的剩余零星地块的供应。原则上,边缘地块等零星地块优先建设市政设施、绿化、停车、健身等社会服务设施。土地使用行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日期间,且土地使用行为发生或使用符合城乡规划的批而未供应土地的,按照历史遗留问题完善土地使用程序,符合《划拨土地目录》的,可以划拨土地;如果依法出售,可以协议出售。引导项目优先使用出让土地,在新增建设用地指标、耕地占用补偿平衡指标和新增建设用地有偿使用费保持有效的前提下,在各区(市)内进行创新性土地出让但不用于土地调整和利用,从源头上减少出让但不用于使用的土地总量。

(十二)解决闲置土地处置问题。严格执行“净土”供应政策,供应的土地必须有明确的权属、安置补偿到位、无法律或经济纠纷、明确的地块位置、使用性质和容积率等规划条件,并具备开工开发建设的必要条件。对于项目用地涉及权属争议、司法限制、拆迁困难等。,具备土地供应条件的土地可根据规划提前供应,土地供应可分合理阶段进行。

因被征用土地交付延误、规划依法调整和修改、相关人员实地信访处置、军事管制、文物保护、自然灾害等原因造成土地供应中断的,应当准确认定。经调查,确定原因是政府或相关政府部门不可抗力造成的。经与国有建设用地使用权人协商,适当延长建设开发期限(不超过一年),调整土地用途和规划条件,政府安排临时用地,同意有偿收回土地,置换土地等。可以被采用进行处理。对部分开发利用后暂停的符合建设条件的“班拉兹”项目用地,应按照本意见第十三条规定的程序调整和完善容积率和土地性质,以加快项目建设。符合土地出让条件的,可以通过分割出让、租赁、入股、联合建设等方式进行再开发利用。协商不成的,应当通过仲裁、诉讼等方式变更、撤销或者撤销国有建设用地使用权出让合同和出让决定。

经调查确定闲置土地是由用地单位造成的,可以通过收取闲置土地费、无偿收回国有建设用地使用权等方式进行处置。逾期拒不缴纳闲置土地收购费的,应当通过诉讼等方式收回,土地使用单位应当列入土地市场失信名单。逾期不注销国有建设用地使用权登记并返还土地的,应当直接注销国有建设用地使用权登记并予以公告,或者申请人民法院强制执行,并将土地使用单位列入土地市场失信名单。按照国家、省、市土地市场信用监管的有关规定,对列入失信名单的土地单位实行信用公示、监督和联合处罚。

(十三)改革已出让土地的容积率和土地性质变化的审批程序,批准控制性详细规划。公开招标出让的土地原则上不得改变容积率和用地性质。因区(市)政府原因确需加大土地开发力度和增加相关形式,涉及土地出让容积率和性质变化的,应当遵循“专家论证、区、市规划委员会会议审查、社会公告、变更设计方案(已建项目)公示、相关利害关系人协商、市自然资源规划部门审批”的程序,变更结果应当纳入控制性详细规划动态管理体系。为增加容积率和建筑使用功能,按规划用途采取现行市场底价评估并支付土地出让价格。经批准的控制性详细规划局部地块的容积率和土地利用性质的调整,可参照上述程序进行。青岛西海岸新区、胶州市、平度市、莱西市可参照执行,即墨区在过渡期内可参照执行。

(十四)促进低效城市土地的再开发。城镇低效土地再开发应作为国土空间规划的重要组成部分,明确再开发范围,加强低效土地再开发专项规划,发挥规划主导作用。鼓励原国有建设用地使用权人通过自主、合资、入股、租赁、转让等方式改造和开发其使用的国有建设用地。除商品住宅外,土地使用手续可在符合土地空间规划和产权明晰的前提下,通过股票溢价补偿办理。改造范围内的公益性项目规划用地可以无偿移交给政府。产业升级项目应当由行业主管部门按一定比例配置创新型工业建筑,并可按上述规定办理。政府和政府平台公司可以通过收购储备、收回土地、收购股权等方式收回土地使用权。,并实施低效土地的再开发。鼓励国有建设用地使用权人按计划收购相邻低效零星用地进行整体整治和开发,土地可以协议出让。原则上,单一低效零星用地的用地面积不得超过3亩,累计用地面积不得超过改造开发项目总用地面积的10%。低效土地利用开发整治规划涉及容积率和土地利用性质变化的,按照本意见第十三条规定的程序办理。

(十五)建立低效工业用地协商退出机制。区(市)政府应当建立工业项目动态检查制度,定期组织开展工业用地绩效评估,实施项目中期动态监管。应根据低效率工业用地的形成原因和特点对其进行分类。对于不符合安全生产和环境保护要求、高能耗、高污染、低效益、用户不能按期履行项目监理协议或转让合同的工业用地,政府和权利人应协商回购或采取其他强制措施予以收回。对于国家产业目录禁止或淘汰的工业用地,以及土地利用和产出效率低下的工业用地,可通过等价置换和项目转让协商解决。

(十六)实行工业建筑分割转让。在依法取得的工业用地和含有工业生产、研究和开发用途的混合土地上建造的建筑物、构筑物及其附着物,可以按照土地出让合同进行分割和转让。分割转让的受让方应为工业和信息化部认定的符合产业发展方向的企业法人。房地产再次转让时,其房地产证书应至少满5年(企业破产除外)。各级科技行政部门认定的科技企业孵化器,其房屋的分割和转让仍按照《青岛市国土资源和房屋局青岛市科技局关于依法规范科技企业孵化器房屋分割和转让有关问题的通知》(青土字房发〔2014〕38号)执行。

(十七)鼓励开发利用地下空间。对于国防、人防设施、防灾、城市基础设施和公共服务设施的地下空间,地下建设用地使用权可以依法划拨供应。需要穿越市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地,或者连接两套产权的地下公共连接空间的,可以按照使用公共通道协议出售,允许配置不超过总建筑面积20%的通道商业建筑。附属于地下交通设施等项目,且受客观条件限制不具备独立开发经营地下空间条件的,地下空间可以约定出售给地下项目使用权。以出让方式提供的地下空间,以基准地价对应的容积率作为地价评估的依据。负一层可按同一用途地面地价的三分之一计算,负二层可按同一用途地面地价的六分之一计算,负三层以下不收取地价。对于地下停车库(停车位),地价可根据工业用途与上述比例进行比较计算。本意见发布前,已进行地价评估的项目用地仍按原规定执行。

四、加强评估,加强建设项目综合监管

(十八)推进工业项目“亩产效益”评价改革。以市工业和信息化局为主体,会同相关部门,建立以单位土地税、单位能耗销售收入、单位污染物排放销售收入、整体劳动生产率等指标为基础的企业评价体系。对企业进行全面评价、科学分类和动态管理。将实施差别化土地使用、能源使用、排放和信贷等政策。奖惩机制将严格执行。积极激励和消极激励将得到加强。资源要素将被推向高产地区、高端产业和优质企业。低端、低质量、低效率企业将被迫加快转型升级。

(十九)加强建设项目综合监管。各区(市)政府应当建立项目储备银行。建设项目土地供应前,应召集相关部门论证产业政策、固定资产投资强度、能耗标准、产出标准、投资计划、资金落实、规划合规性、环境影响、土地使用标准等。对拟建土地利用项目,核实拟建投资建设单位的经济实力和社会信誉,审查项目绩效监督主体、监督措施、违约处理方法等。并将审查结果纳入土地转让计划。一次性用地超过150亩(不含市政道路和绿地)的项目,区(市)政府应当报市土地和空间规划审议协调机构备案。建设项目用地供应后,应当分别签订绩效监督协议和国有建设用地使用权出让合同。实行转让合同履约保证金制度。履约保证金由项目土地投标人按照协议支付,并根据建设和开发进度分阶段返还。区(市)政府作为建设项目监管的第一责任人,应当建立招商引资责任追究机制,落实项目生产优惠政策,确保拟建设的土地利用项目在规定期限内依法办理相关审批手续,按时开工建设,组织发展改革、工业信息化、商务、自然资源规划、生态环境、住房和城乡建设等部门共同监督建设项目的实施,并及时通知自然资源规划部门。

市自然资源和规划局会同有关部门,将不时对工业项目的执行情况进行抽查,对造成闲置土地和浪费的项目进行通报,并将案件移交纪检监察机关追究相关责任人的责任,对不诚实企业进行联合处罚。

(二十)实行土地利用动态检查制度。综合利用土地市场动态监测监管系统和全市自然资源遥感“一图”信息系统,全面实施土地利用动态检查系统,完善土地市场监测监管“天景、地景、网上管理”工作机制,强化批未利用土地和节约集约用地信息网上调查和现场核查。

区(市)政府应当根据本意见的要求,结合辖区实际情况,制定切实可行的实施细则,确保本意见中的各项措施得到落实。要牢固树立正确的政绩观,就不能简单地把国内生产总值当成英雄,坚定不移地实施创新驱动的发展战略,主动承担责任,积极行动,推动全市经济社会发展实现高质量。

本意见自发布之日起施行,有效期至2024年8月29日。《青岛市人民政府办公厅关于加强节约集约用地的意见》(郑晴办发〔2014〕23号)同时废止。